Руководство покупателя

Понимание процесса покупки в Испании

При покупке недвижимости в Испании, как правило, существует два основных сценария:

• Возможно, вы покупаете недвижимость вне плана непосредственно от застройщика (дом, строительство которого еще не завершено), или
• Возможно, вы покупаете недвижимость для перепродажи от частного лица или компании.

Хотя в каждом случае процесс немного отличается - в основном это касается юридических проверок и документов, - общая структура остается схожей.

Депозит за бронирование и договор

Первым шагом при покупке недвижимости в Испании является обеспечение выбранного вами жилья депозит за бронирование. В этом случае недвижимость снимается с продажи, а согласованная цена фиксируется на определенный срок, обычно до 30 дней.

Во время визита в Испанию важно иметь под рукой деньги, так как большинство продавцов не снимут недвижимость с продажи без предварительной оплаты. В противном случае вы можете потерять выбранную недвижимость.

Депозиты за бронирование обычно составляют от €3 000 и €12 000.

При оплате депозита за бронирование договор бронирования должен быть подписан как вами (или вашим представителем), так и продавцом. В этом документе изложены основные условия соглашения, включая:

• Адрес и сведения об объекте недвижимости (гараж, кладовая и т.д.)
• График платежей
• Ожидаемые сроки подписания и завершения работ

Обратите внимание, что депозит за бронирование, как правило, не возвращается, Если не оговорены особые условия (например, при условии одобрения финансирования или проверки имущества).

Договор частной купли-продажи (обмен контрактами)

После подписания договора о бронировании ваш Испанский адвокат начнет все необходимые юридические проверки, чтобы подтвердить это:

• Продавец законно владеет недвижимостью, и
• Он свободен от долгов, обременений и наложений.

В Испании действует Система земельного кадастра, Это позволит вашему адвокату провести детальный поиск для вашего спокойствия.

После этих проверок ваш адвокат проведет переговоры и подготовит Договор частной купли-продажи, который формализует все термины.

На этом этапе вы, как правило, платите:

• Между 12% и 50% от цены при покупке вне плана, или
• Вокруг 10% для перепродажи недвижимости.

Если вы покупаете квартиру вне плана, ваш юрист убедится, что застройщик предоставляет и то, и другое:

• A банковская гарантия или страховой залог защита ваших платежей и
• A 10-летняя гарантия на конструкцию по завершении.

Эта банковская гарантия гарантирует возврат ваших денег, если застройщик не завершит строительство, ликвидируется или значительно задержит его.

После обмен контрактами, Покупатель и продавец юридически обязуются совершить покупку по оговоренной цене. Ни одна из сторон не может отказаться от сделки, не понеся при этом штрафных санкций.

Завершение

Завершение происходит, когда Правоустанавливающие документы (Escritura Pública) подписываются перед Испанский нотариус, и выплачивается оставшаяся часть стоимости покупки.

Роль нотариуса заключается в проверке соблюдения всех требований законодательства, включая уплату налогов.

Вы делаете не обязательно физически присутствовать в Испании для завершения покупки - вы можете предоставить Доверенность или устный мандат вашему представителю.

Если вы дадите устный мандат, то позже вам нужно будет ратифицировать покупку у нотариуса в Испании или в вашей стране. Этот шаг позволит вашей подписи быть официально зарегистрированной в Земельный кадастр.

Регистрация документов на право собственности обычно занимает около трёх месяцев после подачи всех документов.

После завершения работ

После завершения работы ваш адвокат будет:

• Оплатите все необходимые налоги
• Зарегистрируйте свой Правоустанавливающие документы с земельным кадастром
• Зарегистрируйте вас в Местная администрация для местных налогов (IBI и Basura)

Местные налоги можно оплатить удобным способом прямой дебет с вашего счета в испанском банке.

Для недвижимость вне плана, Обратите внимание, что коммунальные услуги (электричество, вода и т.д.) могут быть подключены не сразу. Это может занять до четыре недели после завершения строительства, чтобы все услуги были активированы. Ваш адвокат может организовать перевод всех коммунальных услуг на ваше имя.

Дополнительные законопроекты по трансфертному налогу (ITP)

Сайт Налог на передачу имущества (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, или ITP) управляется Хунта де Андалусия и, как правило, рассчитывается на основе цены покупки, заявленной в документах на право собственности.

Однако в соответствии с Статья 57.1 Закона 58/2003, Хунта имеет право переоценить заявленной стоимости имущества для корректировки суммы налога к уплате.

Они могут определить стоимость имущества, используя несколько методов, в том числе:

1. Применение коэффициента к Кадастровая стоимость собственности.
2. Ссылка на сайт средние рыночные цены в этом районе.
3. Использование стоимость страховых полисов связанные с недвижимостью.
4. Ссылаясь на оценка ипотеки.
5. Сравнение с стоимость предыдущих продаж того же свойства.
6. Любой другой разрешенный законом метод оценки.

Согласно Статья 34.1(k) одного и того же закона, налогоплательщики вправе ожидать, что Самый низкий применять эти оценки.

Однако на практике Хунта часто использует Коэффициент кадастровой стоимости, что обычно приводит к повышенная сумма налога. Покупатели, которые получают Дополнительный налоговый законопроект имеют право апелляция и запросить официальная независимая оценка их собственности - хотя расходы на эту оценку должен взять на себя покупатель.

Нужен совет эксперта?

Если вы планируете приобрести недвижимость в Испании, наша опытная команда в Новый дом Калахонда мы готовы помочь вам на каждом этапе - от бронирования до завершения работ и далее. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы получить профессиональную консультацию и обрести душевное спокойствие.