Køberens guide

Forstå købsprocessen i Spanien

Når man køber en ejendom i Spanien, er der generelt to hovedscenarier:

• Du køber måske en Off-plan ejendom direkte fra en bygherre (en bolig, der endnu ikke er færdig), eller
• Du køber måske en ejendom til videresalg fra en privatperson eller virksomhed.

Selv om processen er lidt forskellig i hvert enkelt tilfælde - primært med hensyn til juridiske kontroller og dokumenter - er den overordnede struktur den samme.

Depositum for reservation og kontrakt

Det første skridt, når du køber en ejendom i Spanien, er at sikre dit valgte hjem med en depositum for reservation. Dette sikrer, at ejendommen tages af markedet, og at den aftalte pris er fast i en bestemt periode, typisk op til 30 dage.

Det er vigtigt at have penge til rådighed under dit besøg i Spanien, da de fleste sælgere ikke vil fjerne ejendommen fra markedet uden en reservationsbetaling. Hvis du ikke gør det, kan du miste din valgte bolig.

Reservationsindskud ligger normalt mellem €3.000 og €12.000.

Når du betaler reservationsdepositummet, skal du Reservationsaftale skal underskrives af både dig (eller din repræsentant) og sælgeren. Dette dokument beskriver de vigtigste vilkår i aftalen, herunder:

• Ejendommens adresse og detaljer (garage, lagerrum osv.)
• Betalingsplan
• Forventede datoer for underskrift og færdiggørelse

Bemærk venligst, at reservationsdepositum refunderes typisk ikke, medmindre der er aftalt særlige betingelser (f.eks. med forbehold for godkendelse af finansiering eller besigtigelse af ejendommen).

Privat købekontrakt (udveksling af kontrakter)

Når reservationskontrakten er underskrevet, vil din Spansk advokat vil iværksætte alle nødvendige juridiske undersøgelser for at bekræfte det:

• Sælgeren ejer ejendommen lovligt, og
• Den er fri for gæld, afgifter eller hæftelser.

Spanien har en System til tinglysning, som giver din advokat mulighed for at foretage detaljerede søgninger, så du kan få ro i sindet.

Efter disse kontroller vil din advokat forhandle og forberede Privat købskontrakt, som formaliserer alle udtryk.

I denne fase vil du typisk betale:

• Mellem 12% og 50% af prisen, når du køber uden for planen, eller
• Rundt omkring 10% for en videresalgsejendom.

Hvis du køber off-plan, vil din advokat sikre, at bygherren leverer begge dele:

• A bankgaranti eller forsikringsgaranti beskytte dine betalinger, og
• A 10 års strukturel garanti når den er færdig.

Denne bankgaranti sikrer, at du får dine penge tilbage, hvis bygherren ikke bliver færdig, går i betalingsstandsning eller forsinker byggeriet væsentligt.

Efter den Udveksling af kontrakter, Når en aftale er indgået, er både køber og sælger juridisk forpligtet til at gennemføre købet til den aftalte pris. Ingen af parterne kan trække sig tilbage uden at blive straffet.

Færdiggørelse

Afslutningen finder sted, når Offentlige skøder (Escritura Pública) er underskrevet før en Spansk notarius publicus, og den resterende del af købsprisen betales.

Notarens rolle er at kontrollere, at alle juridiske krav er opfyldt, herunder betaling af skatter.

Det gør du behøver ikke at være fysisk til stede i Spanien for at gennemføre købet - du kan give Fuldmagt eller en mundtligt mandat til din repræsentant.

Hvis du giver et mundtligt mandat, skal du senere ratificere købet hos en notar i Spanien eller i dit hjemland. Dette trin gør det muligt for din underskrift at blive officielt registreret på Matrikelregistret.

Registrering af skødet tager typisk omkring tre måneder når alle dokumenter er indsendt.

Efter færdiggørelse

Når du er færdig, er din advokat vil:

• Betal alle gældende Skatter
• Registrer din Skøder med ejendomsret med ejendomsregistret
• Registrer dig hos Lokal myndighed for lokale skatter (IBI og Basura)

Lokale skatter kan nemt betales af Direkte debitering fra din spanske bankkonto.

For Off-plan ejendomme, Vær opmærksom på, at forsyninger (el, vand osv.) måske ikke bliver tilsluttet med det samme. Det kan tage op til fire uger efter færdiggørelsen, så alle tjenester kan aktiveres. Din advokat kan sørge for, at alle forsyningsselskaber overføres til dit navn.

Supplerende lovforslag om overdragelsesafgift (ITP)

Den Overførselsskat (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, eller ITP) administreres af Junta de Andalucía og beregnes normalt på grundlag af den købspris, der er angivet i skødet.

Men under Artikel 57.1 i lov 58/2003, Juntaen har myndighed til at revurderer ejendommens oplyste værdi for at justere den skat, der skal betales.

De kan bestemme ejendommens værdi ved hjælp af flere metoder, herunder:

1. Anvendelse af en koefficient på Matrikulær værdi af ejendommen.
2. Referencer gennemsnitlige markedspriser i området.
3. Brug af Værdier af forsikringspolicer relateret til ejendommen.
4. Med henvisning til Værdiansættelse af realkreditlån.
5. Sammenlignet med tidligere salgsværdier af den samme ejendom.
6. Enhver anden lovligt tilladt værdiansættelsesmetode.

Ifølge Artikel 34.1(k) af den samme lov, har skatteyderne ret til at forvente, at laveste af disse værdiansættelser anvendes.

I praksis bruger juntaen dog ofte Koefficient for matrikelværdi, hvilket normalt resulterer i en højere skattebeløb. Købere, der modtager en Supplerende skatteforslag har ret til at appel og anmode om en formel uafhængig værdiansættelse af deres ejendom - selvom omkostningerne ved denne vurdering skal afholdes af køberen.

Brug for ekspertrådgivning?

Hvis du planlægger at købe en ejendom i Spanien, kan vores erfarne team hos Ny bolig Calahonda er her for at guide dig gennem hvert trin - fra reservation til færdiggørelse og videre. Kontakt os i dag for at få professionel rådgivning og ro i sindet.